土地登記

「不動産登記」は大きく分けて二つの種類があり、一つは「表示に関する登記」でもう一つは「権利に関する登記」です。
「表示（表題）に関する登記」は不動産（土地・建物）の物理的状況、例えば土地であれば、どこに、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地があるのかを明確にするための登記であり、「土地家屋調査士」がこれを扱います。
「権利に関する登記」は不動産（土地・建物）に関する各種権利、例えば、所有権、抵当権、地上権などの保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記です。同じ登記ですが、こちらは「司法書士」がこれを扱います。

土地登記の種類

土地表題登記

土地表題登記とはまだ登記されていない土地について初めて登記することをいいます。不動産登記簿の表題部と呼ばれる不動産の現状を表示する欄に、所在、地番、地目、地積が記載されます。

土地分筆登記

土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を複数の土地に分割する登記をいいます。1つの土地の一部を分割して売買など有効活用をしたい、相続によって分割することになったなど様々な状況で土地の分筆登記は必要になります。

土地合筆登記

土地合筆登記とは、土地分筆登記の反対で、複数の土地を1つにまとめる登記をいいます。土地合筆登記には、所在が同じ、合筆する土地同士が隣接、地目が同じ、などといったいくつかの要件があり、注意が必要となりますので、一度ご相談ください。

土地地目変更登記

土地地目変更登記とは、土地の利用目的が変わった時にする登記をいいます。土地の現況や利用目的はあらかじめ登記記録に記載されています。土地地目変更登 記はこの登記地目に変更があった場合、登記されている地目を現況の地目に符号させるためにする登記です。ただし農地（田・畑）を農地以外の地目に変更する 場合、農地転用許可が必要となります。

土地地積更正登記

土地地積更正登記とは、土地の面積を正しい数値に改める登記をいいます。登記記録（登記簿）の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正しい地積に改める登記です。（土地には色々な経緯があり、実面積と登記記録の面積が異なる場合があります）土地地積更正登記のために面積を算出するには、境 界を確定する作業が必要となるため、境界確定測量が前提となります。

土地に関するよくある質問

建物登記

建物表題登記とは、建物の物理的な状況を、登記簿という登記所に備え付けられた公の帳簿に登録する手続きの事を言います。一戸建ての住宅や店舗、賃貸アパートなどの建物を新築したときにする登記です。
建物滅失登記とは、建物が取毀しや焼失などで存しなくなったことを原因として、法務局にある登記記録（登記用紙）を閉鎖する手続きをいいます。
既登記の建物の物理的状況又は利用形態が変化・変更があった場合、登記されている建物の表題部の登記事項に変更が生じます。この現況に合致させるの登記を建物表題変更登記といいます。

建物登記の種類

建物表題登記

建物表題登記とは、建物を新築し建物として既に存在しているのに未だその登記がされていない場合に初めて登記簿の表題部を開設する登記です。建物を新築し た場合、所有者に発生する、登記の申請義務のよってなされる登記です。

建物滅失登記

建物滅失登記とは、建物が焼失、取毀等により滅失した場合に、滅失したときから1カ月以内にしなくてはいけない登記です。ただし、附属建物が滅失した場合 には、建物表示変更登記を申請します。

建物表題変更登記。

建物を増築することによって床面積が増えたり、建物の用途を変更した時にする登記です。また、物置などの附属建物を増築した時などにもこの登記が必要です。

建物に関するよくある質問

測量業務

私たち土地家屋調査士が行う測量は、お客様が「何を目的にするか」でいくつかに分かれます。 土地を売りたいのでおおよその面積を把握したい、将来発生する 相続のために2人の子供のために分筆しておきたい、家を建てるのだが隣家との境界がはっきりしない・・・など目的によって測量の種類・手順は違います。こ こではどんな時にどの測量かをご説明いたします。

こんな時はこんな測量をいたします

現況測量

現況測量とは、土地の現況（建物の位置やブロックの位置など）を測量し図面化するものです。建物を建築する場合などに行われる測量です。土地境界確定測量 とは異なりお隣との境界を確定するわけではありませんので境界立会い等は行いませんので費用も安くすみ、日数も短くてすみます。

確定測量

確定測量とは、土地の境界を明確にするために行われる測量です。土地の境界を確定させるためには、土地の創設時からの歴史を調べ正しい筆界（ひつかい）を 探求し、隣接地との境界立会いを行い境界を確認する必要があります。また、道路（国道・県道・市町村区道など）に面していて、その道路との境界が未確定の 場合などは、国土交通省・県・市町村区）と立会いを行い道路境界（官民境界）を確定させる必要があります。こうして立会確認が為された境界には、確定杭 （コンクリート杭など）を設置します。

土地分筆・地積更正登記測量

基本的には上記の確定測量と変わりませんが、法務局に地積測量図を備え付ける必要が生じます。登記手続きを行うことによって、貴方の土地の現況・登記記録 （登記簿）・地積測量図は全て整合することになります。また平成１７年より登記手続きの為の測量は、基本三角点等による測量成果（世界測地系公共座標）を 用いる事が法制化され、貴方の土地は世界座標上で管理されることとなります。

高低測量

土地の高低差や、道路・隣接地との高低差を測量します。主に、傾斜地などで、宅地造成や構造物の建造を行うときに行います。依頼地及び隣接地の高低差を測量します。

測量に関するよくある質問

境界問題

境界の問題は時折、解決が難しいことがあります。境界標が設置されていないためにお隣との付き合いが不仲になったり、紛争にまで発展することもあります。こうした問題の解決に境界のスペシャリストである私たち土地家屋調査士が全力でサポート致します。

「境界を決める」言葉にして言うのは簡単ですが、実際はとても難しく時間のかかるものです。法務局に地積測量図が提出されていてそれを現地で復元する作業であれば良いのですが、地積測量図が提出されていない土地もありますし、仮にあったとしても古くて現地と整合しない場合もあります。

このように、境界問題は非常に難しい側面を含んでおりますので、長年の実績、ノウハウがある私たちに一度お気軽にご相談ください。

境界問題発生時の解決方法

境界鑑定（土地家屋調査士等）の専門家に依頼

境界紛争の原因が不法占有などの悪質なものでなく、境界標などの境界が明認できるものが当初から無く、単に境界不明の場合、境界の専門家である土地家屋調査士に依頼して適正な境界線を査定して貰う。主に確定測量を行うことになります。

筆界特定制度を利用して解決

平成17年4月6日、国会において、不動産登記法等の一部改正する法律が成立し、同月１３日公布された制度です。この制度は、平成18年1月20日にス タートし、法務局の筆界特定登記官が、土地の所有権の登記名義人等の申請により、申請人等に意見及び資料を提出する機会を与えた上、外部専門家である筆界 調査委員の意見を踏まえて、筆界の現地における位置を特定する制度です。この申請は代理人として土地家屋調査士が行う事が出来ます。

ADR法による解決（裁判外の紛争解決手続き）

裁判所が行う民事調停とは異なり、土地家屋調査士会が実施する境界不明に起因する紛争解決機関（境界問題相談（解決）センター）を利用する。この機関は境 界の専門家である土地家屋調査士の知識経験と、法律の専門家である弁護士の知識を活用し、境界紛争を迅速、簡易に解決するものです。長野県土地家屋調査士 会をはじめ、全国の土地家屋調査士会などで開設しています。

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